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嘉兴在线新闻网     2017-12-13 02:00:17     手机看新闻    我要投稿     飞信报料有奖
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原标题:2018年策略:买入一线城市房地产

  最近更新少了点,一直在做复盘和房企的研究,把去年3月调控以来的观点梳理了一遍,看看哪里做错了。所幸的是,大的判断没有闹笑话。

记得这轮调整最艰难的时期是去年10-11月,一是史上最严厉的调控,打击了大家对市场的信心。二是特朗普上台前后的人民币汇率大贬值,加剧了人们关于资本外逃的担忧。那段时间里,我还是坚持“这依然只是一次调整,并且高点到低点的调整幅度不会超过2008年的判断”。在今年年中的一次论坛上,有观众问,今年的房价会如何,我的回答是:

下跌的可能性很低,实际价格依然会上涨。这些到年底就会有数据出来验证。

从市场运行来看,感觉要比我想象得还要好一点。一方面,这1年的深圳房价,基本稳定。而另一方面,部分优质区域的价格还是在上升。比如深圳湾,在这样的调整市,豪宅的价格还是录得了20%左右的上涨。而在距离深圳湾最近的科技园区域,有个即将入市的楼盘,它的预期价格,相比2015年底调控前夕,依然升了25%-30%,这是在限价的情况下。

复盘梳理最大的感受是:人要首先学会做 长周期的判断,然后学会逆周期的思维。这两者,不但需要逻辑,更需要坚定。

今天说的重点是2018年该怎么操作。申明一点,从开号到现在,我在朱罗纪号上所谈到的每一个观点,都是自己最真实的想法,不存在看多做空或者看空做多。

关于明年,很多券商投行有自己的判断,主流判断是:

2018年会调整。

宏观面上的判断我不会比券商投行更好,从全国范围内来看,2018年的确更大概率会是个小年,一个大年之后往往会伴随着1-2个小年。这个小年的意思是:销售量会降低,大部分城市不涨价,开发商的去化率会下降,回款速度会减慢,房地产投资会下滑……

但我想提醒的一点是:房地产是有区域周期性的。说它在全国范围内是小年,是因为三四线城市所占的销售量,常年达到了总销量的一半。所以,只要三四线陷入调整,那么全国范围的房地产数据都不会太好看。但如果落到具体的区域上,就未必如此。如果你回查历史,就会发现:一线城市的波动规律,整体上是要比三四线城市超前1年的,就像板块轮动一样,所以不可以一概而论。(我在上一篇推文里也已经谈到了这一点)。

比如以沪深为例,2015年3·30政策之后,这两座城市就拉开了上涨的序幕,但当时三四线城市还都处在库存高积、房价眼看要崩盘的水深火热之中。

而到了2016年第一季度,沪深开始进入政策调整期。但彼时,三四线城市刚刚展开力度超过2008·4万亿的“去库存”时代。

再到2017年,一线城市、强二线城市、环一线城市普遍进入深度调整期,但弱二线城市、三四线城市普遍进入了最为火热的繁荣期。

这种转换——一线城市从繁荣到萧条,三四线城市从萧条到繁荣,不同类型的城市都各自持续了1年半以上的时间。

到目前为止,我们看到了一个景象:三四线城市的去库存任务已经完成(我在之前的文章里已经两次提到,再鼓励去库存,就会造成过热),而一二线城市的高房价也基本稳定了。这意味着:

三四线城市的宽松政策会走向结束,而一二线城市的紧缩政策不会再持续加码。

所以,我对2018年的判断是:

房地产在全国性范围内会步入调整,但一线城市会温和复苏。

1、在政策面,三四线城市的政策会走向紧缩,而一二线城市环一线城市的紧缩政策可能会有所松动,但幅度也会很小。

前者比较好理解,重点在后者,比较多的环一线城市,在去年卖了很多面粉超过面包的土地,这些地按照现在的价格卖房子都要亏钱。比如在东莞黄江,去年的地价最高达到26000,但是现在同类产品的房价才22000,以及周边的新增地块地价限制到11000-13000左右,任开发商怎么做都赚不到钱。所以,假如当地政府预期紧缩政策适度放松房价也不会反弹的时候,就可能会在执行中适度松动(否则会带来市场的过度萧条,依然不符合调控预期)。当然这种松动不会大面积的,而且更可能是“口头松动”。这种情况在深圳之前出现过,像限价政策,执行过紧时政府就会暗暗放松一段时间,发现房价有上涨苗头就再度收紧。

2、在市场面,已经调整超过18个月的一线城市的房地产,更有可能会提前复苏。但这种复苏会是温和复苏,没什么大涨空间。而三四线城市,则更可能会基于新增需求的乏力而进入调整。

对三四线进入调整,现在也越来越有共识。当然,不是所有的三四线都会调整,比如在环一线范围的三四线城市,要摘出来另看。这些城市从2017年第一季度就进入了调整期,比如我们还记得一季度环北京的超级限购圈的出现,以及环深圳的东莞在上半年连续四周出政策。这些城市可能会持续调整,但其它三四线城市则只是拐头的开始。

而对于一二线城市,尤其是沪深这样的已经调整了足够长时间的核心城市,我判断将会进入复苏期。

以深圳为例,如我刚才所言,严厉政策下持续调整了1年半,房地产价格基本稳定,局部地区依然在上涨,整体库存周期维持在14个月以上。说明了两点,一是需求承接的力量依然很强,二是房价整体性反弹大涨的压力不大。因此,政策继续紧缩的可能性已经很低了(从上次深圳未有跟进广州出台限售政策就可见一斑)。

进一步判断,深圳的限价政策会有所松动。从最近观察到的市场看,一二手房的价格倒挂现象很明显,尤其是豪宅区域。开发商的拿证难度很大,这种情况持续,只有两个可能,要么开发商继续降价,要么政府政策松动。我认为双方会互相妥协,因为任取其一,都会有很大副作用。让开发商继续降价,就会出现南京上周的情况——近万人排队抢房。我在9月份的文章里已经提到了:南京的政策太变态了,河西区的二手房价格6万,新房限价45000。价格管制只会造成需求量更大,而最终不会带来价格的实质性下降。而政府大幅松动限价,显然也不现实,那会造成房价在数据上大幅上升,会带来巨大的政治压力。

这是我对2018年房地产操作策略的判断,尤其是一线城市。指望大幅上涨不现实,但是如果说我们认同一线城市未来的房价长期会持续上升的大判断,那么 2018年就是一个很好的攒钱买房的窗口期。

当然,如果买不起房子,我觉得可以买点好股票。谁也想不到,2017年的股市会有这么好。没有进来的人还觉得现在的股市根本没得玩,而已经进来的人则觉得白马股涨成这样,还有得玩吗。还是老话:

好公司的股票从来不坑股东,就像好城市的房子从来不坑房东。

谈一下短期内的房地产操作,后台的朋友知道,我一般不谈短期,就是谈短期也是基于长期来谈。但现在有点例外,就是这样的时间段,让我想起了每一次历史的低点,它们是那么的似曾相识。让我强烈的感觉到,年底和明年初也许会有一些机会。

简单说:

市场调整+政策限价+房企冲量=抄底。

举个例子,坂田的一个楼盘,上周末开盘了,毛坯4.9万/平米,卖了6成。比我预期至少低了5000块/平米,去化率也超过了近期的平均数。这个原因一是大环境,二是限价,三,更直接:那家房企今年还缺几十亿就可以完成销售目标。

所以,我们不要只看碧万恒融超额完成任务,也要看到,这种市场下,总会有那么一些上市房企,到年底会进行冲刺以价换量完成报表。这个时候,房价会出现比较大幅度的优惠。

而到明年上半年,依然存在这种机会。房企过去两年超越承受能力的疯狂拿地,到明年上半年市场拐头,一定会出现有房企现金流紧张,到时候也极可能会出现楼盘的降价促销。

这就是我经常提醒大家的:

四季度一定要密切关注上市房企的财务数据(重点关注销售金额和经营性现金流两个指标),那里存在着抄底的机会。

以上是我自己最近形成的一些观察,对与不对,交给市场,盈亏自负。

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来源:嘉兴在线—嘉兴日报    作者:摄影 记者 冯玉坤    编辑:李源    责任编辑:胡金波
 
 
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